In Spagna ora le banche vendono case.

Cari colleghi vi propongo questo articolo comparso oggi su Il Sole 24 Ore che vi invito a leggere cogliendone l'accezione positiva. Anche in Italia stiamo vivendo la fase in cui le banche per diversi motivi detengono la proprietà di immobili di varia natura che complice la congiuntura economica in molti casi cresce di giorno in giorno. Si tratta per lo più di beni posti a garanzia di operazioni non andate a buon fine. Come sappiamo la ricollocazione sul mercato in questo momento è difficoltosa ed è aggravata dal fatto che la banca non ha come sua vocazione naturale la commercializzazione di immobili. Da qui l'esigenza di costituire società ad hoc o di trovare delle figure in grado di gestire questi aspetti. Questa è un'opportunità che a mio avviso dovrà essere sfruttata a dovere dai professionisti che potranno offrire servizi che vanno dalla gestione delle eventuali pratiche edilizie richieste dalla proprietà, alla stesura di perizie di aggiornamento, fino all'attività di mediazione finalizzata alla vendita del cespite. Sicuramente altri "prodotti" potranno e dovranno essere sviluppati per meglio rispondere alle esigenze di mercato.

Il governo è fatto. Ora è il momento di fare.

Oggi molti hanno tirato un sospiro di sollievo. Io sono tra quelli. Non si tratta di essere contenti o meno dei ministri nominati ma del semplice fatto che ci siano. Sembra incredibile che in una democrazia matura come la nostra si sia dovuto attendere inutilmente tutto questo tempo prima che ci fossero le condizioni per formare il nuovo governo. La crisi globale è stata accentuata a livello nazionale dall'incapacità dei nostri politici di prendere in mano con sollecitudine le redini del Paese. Sicuramente ciò è dovuto all'assenza di personalità illuminate e all'ottuso mantenimento di interessi di parte dei così detti poteri forti. 

Ora però bisogna ripartire! In particolare il nostro mondo, quello dell'edilizia, necessita di interventi immediati. Il perché è sotto l'occhio di tutti e non serve dilungarsi in inutili considerazioni. In passato non ho voluto commentare le notizie negative che riguardavano il nostro settore mentre al contrario ho cercato di avere un approccio positivo sottolineando tutto ciò che di buono emergeva.

A mio avviso la prima questione da risolvere è quella legata alla stretta del credito; possiamo girarci attorno ma sappiamo che senza soldi non è possibile fare molto e non c'è formazione continua, laurea, tecnica costruttiva o altro che ci possa salvare. Già in passato abbiamo scritto che la classe media fatica ad acquistare la prima casa. Credo che si debba ripartire da qui. E' una necessità sociale ma anche un aspetto dal rilevante peso economico.

Nuovi modelli di business per il settore immobiliare.

Il mio compare Luca mi ha recentemente segnalato la proposta (vedi link) pubblicata su Startup business. Oltre che per l'offerta lavorativa, l'idea mi è sembrata interessante soprattutto per le positive ricadute legate al maggiore utilizzo del patrimonio immobiliare invenduto o sfitto presente sul nostro territorio. Inoltre, specialmente per i proprietari di immobili ubicati nelle città e nelle località turistiche, questa è un'eccellente opportunità per incrementare il volume di affari.

Così come descritto nell'articolo, gli alloggi disponibili vengono inserti in un network nazionale e internazionale di ampie dimensioni, garantendosi maggiori possibilità di successo rispetto al classico canale rappresentato dalle agenzie immobiliari di zona.

L'altro aspetto interessante è la durata temporale dell'affitto che necessariamente dev'essere più breve di quanto previsto nei classici contratti (3+2, 4+4,...). A mio personale parere, proprio in questo particolare momento andrebbero agevolate forme contrattuali più semplici, che garantiscano una maggiore accessibilità e facilità di turnazione degli immobili

Proposta semiseria per combattere la crisi: "E se tornassimo alla casa con l'orto e le galline?"

Lo so, il contenuto di questo post sarà quello di una discussione da bar. Avete presente, quando dopo l'ennesimo bicchiere, qualcuno tira fuori la bacchetta magica e "spara" la soluzione a tutti i problemi. Questo è un po' quello che realmente mi è successo. Dopo l'ennesima discussione sulla crisi mi sono fermato a pensare: "Sì ma se il problema è avere i soldi per comperare da mangiare allora tanto vale prodursi (almeno in parte) il cibo da soli". Per quanto non abbia ancora tutti i capelli bianchi, ricordo che da piccolo i miei genitori avevano l'orto e le galline. Nella zona in cui sono cresciuto era una cosa abbastanza normale. Poi ci siamo dovuti avvicinare alla città e siamo andati a vivere in condominio. I miei hanno dovuto rinunciare alle galline (all'orto no!). Col passare del tempo anch'io mi sono comperato il mio bell'appartamentino rigorosamente senza orto, anche se vivo praticamente in mezzo ai campi. Come me molte altre persone e famiglie hanno dovuto abbandonare quell'attività che permette un sostentamento minimo ma pur sempre significativo. Significativo soprattutto in termini di valori. Non voglio assolutamente fare "la morale". Certo che in tempi di spread, bond e bla bla bla, sono in pochi quelli che sanno ancora zappare la terra e far crescere una zucchina. Mai come in questo periodo penso "all'attaccamento alla terra". Negli ultimi anni ci hanno fatto credere che tutto si può comprare, non serve sporcarsi le mani. Le energie andavano indirizzate in attività intellettuali (che poi magari ci avrebbero portato all'esaurimento nervoso). E allora tutti a lavorare dietro la scrivania, col computer e i software!! Ma chi produce la zucchina? Forse questa crisi ci farà fare un passo indietro o meglio, ci spingerà a riprendere quei comportamenti che fanno già parte del nostro DNA. Quali ripercussioni per il mercato immobiliare? (ed è qui che volevo arrivare!) Forse meno appartamenti in condominio e più casette singole con un giardino da utilizzare in parte ad orto. Forse le famiglie non cercheranno la città a tutti i costi. Forse, rimanendo o ritornando nei paesi dove i prezzi sono anche più accessibili, sarà possibile riprendere un sano contatto con la terra. Con questo non voglio dire che in futuro ritorneremo tutti a fare gli agricoltori e neppure che basti coltivare i pomodori per superare una crisi globale... Forse però nel recente passato la situazione ci è sfuggita un po' di mano e abbiamo abbandonato troppo presto l'arte del fare e del fare sporcandosi le mani.
Ok, ho messo nero su bianco il mio pensiero. Leggetelo con un sorriso. Manca poco alle ferie (almeno alle mie) e nessuno ha voglia di discorsi troppo pesanti.

Case donate difficili da vendere.

Anche tra i colleghi più preparati nell'ambito delle compravendite noto un certo imbarazzo nell'affrontare il tema della provenienza di un immobile da donazione. L'articolo comparso recentemente su Casa24 Plus de Il Sole 24Ore spiega in modo semplice quali sono i rischi e soprattutto quali sono le tempistiche da tenere in considerazione. Qui di seguito un estratto:


"Donazione, maneggiare con cautela. La devoluzione dei propri beni, e degli immobili in particolare, è tema ampio e complesso. Dal calcolo al rispetto delle quote, dai casi di nullità a quelli di revoca, dai problemi che toccano le cosiddette famiglie allargate (con donazioni a soggetti tecnicamente non legittimati) o che riguardano la rivendita dell'abitazione ricevuta in "regalo", sono molti gli aspetti a cui fare attenzione.

I dati Istat raccontano che tra il 2000 e il 2009 in Italia le donazioni sono aumentate del 57,5 per cento. E oltre il doppio (+103,8%) quelle di immobili a uso abitativo e accessori, che sono la metà del totale: in media 161,3 donazioni di case ogni 100mila abitanti. «Un trend – spiega Gabriele Noto, consigliere nazionale del Notariato – sorretto da tre ragioni cardine: il paese invecchia, la proprietà dell'abitazione è una delle caratteristiche principali, le famiglie cercano di risparmiare». Proprio questa apprensione fiscale (leggi: Imu) sta spingendo adesso i proprietari a considerare ancor più l'opportunità di anticipare la divisione del loro patrimonio. 

Nell'intricato campo della donazione, i notai sono gli unici professionisti in grado di garantire nella scelta e prevenire a monte le cause di contenzioso. Perché, qui un primo nodo, la donazione non può essere lo strumento per privarsi del patrimonio e lasciare, alla propria morte, qualcuno dei legittimari (figli, coniugi, ascendenti del defunto) senza la quota minima che gli spetta. Questi potrebbe infatti far valere il proprio diritto tramite azione giudiziaria (di riduzione), che si prescrive in 10 anni (a partire dalla data di apertura della successione), chiedendo l'intera quota di legittima. Oppure, se coniuge o parente in linea diretta del donante, potrebbe opporsi alla donazione.
Se il donatario ha ceduto a terzi gli immobili donati e non ci sono altri beni sui quali far valere il proprio diritto, il legittimario può chiedere la restituzione del bene al successivo acquirente. Che può comunque liberarsi dall'obbligo pagando l'equivalente in denaro. In base alla legge 80/2005 l'azione di restituzione può essere intrapresa solo entro 20 anni dalla trascrizione della donazione. «La commerciabilità dei beni provenienti da donazioni presenta aspetti delicati.

Quando ci si prepara a comprare un immobile, bisogna dunque verificare innanzitutto se il venditore l'abbia acquisito tramite donazione o se nella "catena" dei trasferimenti che precedono l'acquisto sia stata effettuata una donazione. Solo trascorsi 20 anni dalla trascrizione, l'acquirente di un immobile donato può dirsi esente da rischi. Tra i quali rientra anche la possibilità che arrivi una revoca per la sopravvenienza di un figlio del donante (oppure l'esistenza di un figlio ignorato).
Si tratta però sempre, ricordiamolo, di rischi potenziali. Il semplice fatto che un immobile provenga da donazione non significa che ci sia un pericolo effettivo di rivendicazione.
E la giurisprudenza considera ingiustificato il rifiuto, da parte di colui che si impegna ad acquistare, di stipulare il contratto definitivo di compravendita, se il motivo è la provenienza a titolo di donazione dell'immobile oggetto del preliminare."

Consiglio quindi di dare un occhio alle FAQ relative.

Richiamo per ultimo le tematiche relative alla costituzione di ipoteca su beni interessati da donazione e sulle cautele pretese dagli istituti di credito: intervento in atto di eventuali legittimari, acquisizione di garanzie fidejussorie da  parte degli stessi...

La casa: un bene accessibile a solo il 50% della popolazione.

In linea con il contenuto del mio ultimo post vi propongo l'articolo pubblicato dall'ANSA in esito al rapporto immobiliare redatto dall'Abi. Non stento a credere che il prezzo medio sia quello indicato ossia circa 160.000 euro, pari al prezzo di un bicamere nuovo con autorimessa in una periferia di una città di medie dimensioni. Una riflessione che ne consegue è la seguente. Cosa succede se al predetto prezzo aggiungiamo i costi per ottenere prestazioni energetiche elevate? Grossolanamente mi pare aver capito che per le strutture più performanti il prezzo può aumentare anche del 25%. Chi paga questa differenza? Non siamo qua a discutere se il bilancio energetico sui 20 anni sia più o meno favorevole, se il risparmio sulle bollette compensa il costo iniziale... Siamo qua a dire che già in queste condizioni "la casa" è un bene accessibile a solo il 50% della popolazione. E quindi?  

Case a basso costo. Una possibilità per il rilancio del settore delle costruzioni.

C'è un gran parlare di case ad alta efficienza energetica, Classe A, Classe B,... e via tutti di certificazioni anche per vendere la cuccia del cane. C'è un gran parlare di domotica, di tapparelle che si alzano e si abbassano da sole, ... e via di impianti elettrici di ultima generazione. Tutto lascia presagire che la casa del futuro sarà un prodotto altamente sofisticato, più vicino a una macchina di Formula 1 che all'alloggio in cui quelli della nostra generazione sono nati e cresciuti. Questo ha diverse conseguenze. Così come avviene per i telefoni cellulari anche gli immobili subiranno un sempre più un rapido invecchiamento tecnologico, tanto da non renderli più beni rifugio, anzi... il cellulare vecchio è da buttare!! Così  come avviene per i telefoni cellulari anche gli immobili più evoluti saranno quelli più costosi. Questo è logico. Ma se la tecnologia diventa eccessiva e "obbligatoria" c'è il rischio che si concretizzi nel breve un'emergenza abitativa preoccupante. Vista la stretta del credito e l'impossibilità accantonare un dignitoso risparmio, mi chiedo se le sempre più ampie fasce di popolazione a basso/medio reddito potranno in futuro (già oggi?) permettersi l'acquisto di una casa nuova. Da qui il mio dubbio: "E se la sfida del futuro fosse quella di costruire abitazioni a basso costo ma ad alte prestazioni?" Se i dati sono quelli riportati nell'articolo comparso nello speciale allegato a Edilizia e Territorio de Il Sole 24 Ore, il margine per le imprese va ricercato all'interno delle grandi quantità che permettono di abbassare i costi. A mio avviso è questa una delle linee che il Governo dovrebbe favorire per il rilancio del settore delle costruzioni. Questa è una sfida anche per i professionisti del settore; la ricerca e l'utilizzo di nuovi materiali e lo studio di nuove scelte progettuali saranno argomenti di sempre più vivo interesse. L'approccio futuro dovrà essere però quello dell'abbattimento dei costi. La casa deve tornare a essere un bene accessibile.

Casa e catasto, un algoritmo per le rendite ?

Riporto qui di seguito la sintesi di un articolo di Gino Pagliuca pubblicato sul Corriere della Sera di oggi:


"Le tasse sulla casa? Le deciderà un algoritmo. Un termine inquietante di per sé ma che quando è legato al Fisco preoccupa ancora di più. Questo però è lo scenario che si prospetta se l'esecutivo, come sembra probabile, inserirà nel pacchetto sulle semplificazioni fiscali della prossima settimana anche la delega per il riordino del Catasto. Preannunciata nella conferenza stampa di fine anno dal presidente del Consiglio, la modifica si propone di rendere più equi i criteri di ripartizione tra contribuenti dell'imposizione fiscale. La strada identificata consisterebbe nel legare gli imponibili ai valori di mercato, approfittando del fatto che l'Agenzia del territorio monitora ogni sei mesi l'andamento dei prezzi di case, uffici, negozi e laboratori in tutta Italia.

Che vi sia un problema di equità nella definizione degli estimi è innegabile: i dati sulla cui base si calcolano le imposte risentono del tempo (sono stati definiti nel 1992, in previsione della nascita dell'Ici) e hanno un peccato originale: il dato base di estimo è dato dal reddito (teorico) ricavabile dalla locazione di un immobile; non importa se il proprietario poi quel reddito non lo ricava perché il suo guadagno è costituito dall'affitto risparmiato... Non sfugge alla regola nemmeno la neonata Imu: la rendita base per il calcolo dell'imponibile è sempre quella del 1992, rivalutata del 5% e moltiplicata per 160 (anziché per 100 come avveniva con l'Ici).
Con tutte le riserve dovute al fatto che si tratta di medie all'ingrosso, una semplice analisi su dati rilasciati dall'Agenzia del territorio mostra i termini della questione: il valore di mercato della casa tipo in Italia è più alto del 267% rispetto al valore catastale del medesimo appartamento. A Napoli e a Palermo il gap è addirittura attorno al 400% (o per dir la stessa cosa in altri termini: per il Fisco una casa vale un quinto rispetto al mercato), a Milano la differenza è del 172,7%, a Roma del 252%...
Sarà quindi identificata una procedura matematica per ricondurre i valori fiscali attuali a quelli di mercato redistribuendo i carichi tributari. Per illustrare il concetto torniamo alla nostra tabella delle città: abbiamo visto che ai fini Imu in Italia la differenza media è del 128%, a Milano il valore scende al 70% e a Napoli sale al 212%. Significa che a Milano l'imponibile Imu dovrebbe scendere e a Napoli salire per arrivare in entrambi i casi a far pagare le tasse che si pagherebbero oggi con un gap del 128% rispetto al mercato. Già così l'operazione si prospetta cervellotica ma si complica ancora di più se si considera che all'interno delle singole realtà urbane ci sono spesso nelle zone centrali differenze superiori anche il 500% tra i valori reali e quelli che il Fisco computa attualmente mentre nelle periferie non è raro il caso in cui catasto e mercato vanno a braccetto. Per finire, la ciliegina sulla torta: i valori di mercato indicati dall'Agenzia del territorio non sono ancora davvero attendibili. Basta guardare la tabellina dei valori medi per dimostrarlo: Milano costa in media meno di Bologna, Firenze, Genova, o Napoli."

La prima cosa che mi è venuta in mente leggendo questo articolo è "ma non dovevamo semplificare?". Concordo sulla necessità di allineare il valore catastale a quello di mercato. Questo per due motivi principali:  equità e trasparenza. Banalmente ho pensato che per determinare il valore catastale una soluzione potrebbe essere quella di legare il costo di costruzione medio (deprezzato per la vetustà) all'incidenza del terreno (tale dato può essere desunto dai valori delle aree edificabili indicato da ciascun comune).

Istat: con Imu in difficoltà un terzo delle famiglie.

Fonte ANSA. L'Imu, cioe' la nuova Ici, ''aggrava la condizione economica'' delle famiglie a rischio poverta', cioe' quelle non in grado di fronteggiare spese impreviste di 800 Euro, che sono il 33,6% del totale. Lo ha detto il presidente dell'Istat, Enrico Giovannini, alle commissioni Bilancio di Camera e Senato.'''In Italia - ha spiegato Giovannini - sono quasi 18 milioni le famiglie proprietarie di un'abitazione (circa il 71%). Mentre tra le famiglie non a rischio di poverta' la quota di proprietari e' del 74,7%, tra le famiglie 'a rischio' la quota scende al 56,4% per cento e si riduce ulteriormente al 47,4% nel caso essa sia composta da cinque o piu' componenti''. Tra le famiglie a rischio ''coloro i quali hanno come fonte principale la pensione o trasferimenti pubblici sono proprietari di casa nel 69,4% dei casi'' cioe' circa 1.600.000 famiglie, sulle quali, il pagamento dell'Imu ''puo' far aumentare ulteriormente il rischio di poverta'''. ''Tra le famiglie proprietarie o usufruttuarie dell'abitazione di residenza - ha aggiunto Giovannini - infatti, 1 milione 51 mila rientrano tra quelle che dichiarano di avere difficolta' a sostenere una spesa imprevista di 800 euro: quasi 800 mila non rientrano tra quelle attualmente considerate a rischio di poverta', e 271 mila gia' in condizioni di rischio''. C'e' poi un problema specifico degli anziani: ''a parita' di livello di reddito familiare, in particolare tra le povere, le famiglie di e con anziani mostrano percentuali di proprieta' dell'abitazione decisamente piu' elevate rispetto alle famiglie di giovani e a quelle con figli minori. Tra i single a rischio poverta' di 65 anni o piu' i proprietari dell'abitazione rappresentano il 74%, quota che arriva all'81,8% tra le coppie di anziani. Al contrario, tra le famiglie non anziane, le percentuali scendono al 41,9% tra i single e al 55,5% tra le coppie''.

Ecco come possono cambiare le tasse sul mattone.

Questo in sintesi l'articolo comparso qualche giorno fa su La Repubblica:

Imu, rivalutazione delle rendite, riforma degli estimi. Il pacchetto casa si arricchisce di nuove ipotesi ripartendo dalla proprietà per ridare fiato a lavoratori e imprese e alleggerire così Irpef e Irap.

Vale 60 miliardi ed è nascosto negli oltre 33 milioni di unità abitative esistenti in Italia (di cui 30 intestate a persone fisiche). A tanto ammontano le tasse annue sugli immobili - Irpef, imposte indirette sui trasferimenti e Ici - che lo Stato potrebbe recuperare se aggiornasse le rendite catastali (base di calcolo di quelle imposte) e riportasse così il valore di abitazioni, pertinenze e altri fabbricati a quello di mercato.

Valore che nel 2009 era pari a circa 3,7 volte il corrispondente fiscale. Per colmarlo si dovrebbe mettere mano a una rivoluzione: la riforma delle tariffe d'estimo, ferme al 1990 (ma per legge si dovrebbero rivedere ogni dieci anni) e dunque ai prezzi e alla redditività delle abitazioni del 1988-89 (leggere a tal proposito il comunicato Ansa del 24/11).

Ma è a questa rivoluzione che il governo Monti potrebbe puntare. Per riequilibrare e adeguare - guardando all'equità - il contributo dei proprietari di immobili alla fiscalità generale. Che appunto vale 60 miliardi (precisamente 59,858 miliardi), secondo quanto calcolato dal tavolo guidato da Vieri Ceriani, funzionario

generale di Bankitalia, e composto da 31 sigle del mondo produttivo e sindacale, in vista della riforma fiscale.
La "rivoluzione" degli estimi - lunga nella sua gestazione, si parla di anni - non esclude tuttavia il pacchetto complessivo di interventi, a cui probabilmente si accompagnerà: dalla reintroduzione dell'Ici sulla prima casa, trasformata in Imu (Imposta municipale unica, anticipata al 2012, aliquota del 6,6 per mille, abbinata alla Res, l'imposta su Rifiuti e servizi al 2 per mille), fino a una più immediata e spendibile rivalutazione delle rendite.

La sola Ici vale 3,5 miliardi l'anno di gettito aggiuntivo. Con le rendite elevate del 50 per cento (oggi la percentuale di rivalutazione è ferma al 5 per cento) siamo a 11,2 miliardi. Del 100 per cento, a 20 miliardi. Del 150 per cento a 28,3 miliardi. Aumenti che, nelle ipotesi circolate finora, dovrebbero comunque essere mitigati, quasi calmierati, per tener conto del reddito complessivo del contribuente o del numero di immobili posseduti. Proprio per restituire "equità" a un prelievo di certo non gradito - visto che il 79 per cento delle famiglie italiane è proprietario di casa - e che oggi esclude proprio le prime case.

Aggiornare i valori catastali, in un modo o nell'altro - rivalutandoli o adeguandoli al mercato - vuol dire accrescere in modo proporzionale i relativi tributi. La rendita dell'immobile - anche ora che l'Ici sulla prima casa non si paga - va comunque dichiarata e fa lievitare il reddito complessivo del contribuente. A una rendita maggiore, corrisponderà una base imponibile maggiore (ed è per questo che il tavolo di Ceriani include anche le rendite non aggiornate tra le forme di "erosione" fiscale).

A Milano niente condono, i loft fuorilegge non sono convenienti.

A Milano è ormai sempre più difficile mettere sul mercato un ex laboratorio cercando di venderlo come loft se non si ha l'abitabilità. Eppure c'è sempre qualcuno che ci prova. Ad oggi i loft fuorilegge sono tanti. Il punto è che un loft accatastato C/3 per abitarci è un'autentica follia dal punto di vista fiscale.
Lo ha detto e ripetuto l'assessore all'urbanistica di Milano, Ada Lucia de Cesaris: "per me sono immobili da non acquistare. non intendiamo sanare le posizioni pregresse né concederemo indiscriminati cambi d'uso" e se "i requisiti abitativi vanno rispettati" come dice l'assessore, coloro che già abitano immobili non adibiti ad abitazioni, "non potranno evitare di farsi carico dei costi, perché sarà ben difficile rivalersi su chi aveva venduto loro l'abitazione".
Nel piano del territorio, infatti, non rientra un'ipotesi di sanatoria di questi immobili, mentre ci sono migliaia di famiglie milanesi che sono state prese in giro da imprenditori che hanno venduto immobili privi di idoneità residenziale facendo credere agli acquirenti che il condono sarebbe presto arrivato.
Per questo oggi, dopo i chiarimenti del Comune di Milano in proposito, funziona sempre meno vendere un loft, come spiega Lionella Maggi, presidente milanese di Fimaa Confcommercio. "I primi loft erano offerti a prezzi molto bassi rispetto alle abitazioni, considerando la doppia altezza che rende soppalcabile l'immobile e questo ha portato le persone a "provarci" pensando che il gioco valesse la candela. finché addirittura i prezzi dei loft non sono saliti fino a toccare quelli delle case, e interessano sempre meno".
In ogni caso resta il fatto che acquistare un laboratorio accatastato C/3 per abitarci è una follia dal punto di vista fiscale. Se si compra un C/3 da un privato si paga il 10% del valore reale, pari a 30mila euro di imposte di trasferimento. Se si compra da un'impresa si sconta l'iva al 21%. Se si viene scoperti si rischia inoltre sanzioni pari alla differenza tra il valore venale di un laboratorio e quello di un'abitazione.

Articolo comparso su idealista.it

Atti notarili online nelle maggiori città italiane.

Gli atti notarili viaggiano sul web. Il direttore dell'Agenzia del Territorio, Gabriella Alemanno, e il direttore generale della Giustizia Civile del Ministero, Maria Teresa Saragnano, hanno firmato un provvedimento per estendere la facoltà di trasmissione telematica dei documenti, in via sperimentale, agli Uffici provinciali di Torino, Roma, Milano e Napoli. Un progetto analogo è stato avviato il 29 dicembre 2010 negli uffici di Bologna, Firenze, Lecce e Palermo e ha spostato sul web tra il 45% e il 55% delle trasmissioni per i servizi di Pubblicità immobiliare. L'iniziativa, che vede la collaborazione del Consiglio nazionale del notariato, riguarda l'invio di copie autenticate di un atto notarile predisposte per intero con strumenti informatici e con l'uso della firma digitale. Per ogni nota trasmessa, l'Agenzia del Territorio restituisce, sempre sul web, un certificato di eseguita formalità provvisto anch'esso di firma digitale. In caso di malfunzionamenti, l'Agenzia assicura comunque l'eseguibilità degli adempimenti, in forma cartacea.

Chissà quando si potrà accedere con semplicità e trasparenza alla consultazione degli atti...

Condividere casa.

Chi ha detto che a condividere un appartamento sono solo gli studenti universitari? Ormai, da qualche anno, soprattutto nelle grandi città, il fenomeno della condivisione sta diventando una necessità anche per i giovani non più studenti ma che hanno redditi troppo bassi per permettersi da soli un mutuo o un affitto.

Secondo quanto contenuto in un articolo comparso sul portale idealista.it nell’ultimo anno le richieste di stanze da affittare in condivisione con altri inquilini sono aumentate del 327% mentre l’offerta fa registrare un aumento dell’85%.

“Da fenomeno tipicamente studentesco, negli anni la coabitazione è divenuta un trend tra gli under 35 - dice Vincenzo De Tommaso, responsabile ufficio studi di Idealista.it -. La crisi picchia duro sulle nuove generazioni, così l’affitto in condivisione è divenuta l’unica strada da percorrere per un giovane che vuole lasciare la casa dei propri genitori”.

Quanto costa affittare una stanza? Nel capoluogo meneghino una stanza in media costa 442 euro con punte di 800 euro al centro o nelle zone più ambiate (Navigli-Bocconi, Garibaldi-Porta Venezia e il centro storico), a Roma si pagano per una stanza circa 404 euro mensili fino ad un massimo di 700 euro nella zona centrale. A Firenze ci vogliono in media 336 euro per prendere una stanza, a Bologna 307 e a Torino 301 euro. In fondo alla classifica, tra le città più economiche si trova il capoluogo siciliano, dove affittare una stanza costa circa 179 euro al mese.

Se la condivisione di una stanza è diventata una consuetudine da parte dei giovani per risparmiare, gli anziani invece cercano di monetizzare il loro immobile attraverso la vendita di nuda proprietà.
Un escamotage, questo, che ha visto una crescita del 6% durante il 2010 nelle 10 grandi città italiane e che secondo un'indagine svolta da Scenari Immobiliari dovrebbe aumentare fra il 4% e il 7%. Un effetto combinato sia dalla domanda di risparmiatori che vogliono investire il proprio capitale acquistando un appartamento ad un prezzo decisamente inferiore e all’offerta di proprietari  anziani che cercano di trovare forme di integrazione al loro reddito visto che le pensione non basta più.

Nuda proprietà: in cosa consiste
La vendita in nuda proprietà consiste nella vendita dell’immobile pur continuando a viverci finché si rimane in vita: è come se la casa fosse divisa in due: da una parte l’usufrutto, il diritto di utilizzare la casa fino a che si è in vita, dall’altra la nuda proprietà, la proprietà senza il diritto di utilizzo. Alla morte dell’usufruttuario la nuda proprietà e l’usufrutto si riuniscono e si ricompone la piena proprietà. Sarà a questo punto che l’acquirente avrà il diritto di poter abitare la casa. Con questa forma di investimento immobiliare si può ottenere una riduzione del prezzo della casa che va dal 25%  fino al 40-50% rispetto alle quotazioni di mercato.

In provincia di Ancona ci si costruisce casa da soli.

Il 21 settembre l'ANSA riportava la notizia realtiva agli autocostruttori di Ancona impegnati nel progetto 'Le Mani per vivere insieme' e che, ormai da più di un mese, hanno iniziato a lavorare nel cantiere del Cesano dove entro l'autunno 2012 verranno realizzati 20 nuovi appartamenti. Un'esperienza unica nel territorio anconetano e che non solo sta dando risultati confortanti rispetto a due questioni sociali fondamentali - come quelli dell'alloggio e dell'integrazione multiculturale - ma che sembra andare oltre: "In questo cantiere - ha affermato Marcello Mariani (assessore provinciale al social housing) - non si stanno costruendo solo nuove case, sia sta costruendo soprattutto una nuova comunità".

Questa notizia mi ha colpito perchè si lega al discorso della ricerca di forme alternative del "comprar casa". Sono dell'idea che ai giorni nostri vi sia una forte divergenza tra quello che è il costo delle abitazioni e il reddito della popolazione. Sicuramente il recupero del "saper fare" e del costruirsi casa da soli come facevano i nostri genitori e i nostri nonni sarebbe un passo in dietro auspicabile oltre che contingente.

Formula anticrisi: affitti con diritto di riscatto.

In questo modo, società di costruttori affiliate alla Cna di Pontedera (Pisa) cercano di smaltire il parco immobiliare rimasto invenduto, diventando così una sorta di mediatori finanziari soprattutto per i possibili acquirenti che possono avere difficoltà a reperire capitali. Da segnalare il caso di San Romano dove è cominciata la vendita di abitazioni con la formula del pagamento del canone di affitto per quattro anni, cifra che verrà scalata dal costo complessivo dell'acquisto se si deciderà di comprare l'immobile. Per adesso l'operazione è agli inizi, ma viene reputata l'unica possibile per far fronte allo stallo in cui è caduto il settore immobiliare negli ultimi anni, complice anche le ristrettezze con cui le banche concedono mutui anche a chi ha contratti di lavoro a tempo determinato. L'obiettivo di Cna è quello di creare una vera e propria società finanziaria partecipata che offra garanzie ipotecarie e assicurative per facilitare l'accesso al credito, in cui convergano imprese, associazioni di categoria, istituti di credito, Regione Toscana e Camera di Commercio.

Comprare casa su Facebook. Sarà la normalità?

Dai dati diffusi da Immobiliare. it emerge che il mercato degli immobili sul Web è cresciuto, anno su anno, del 39%. 

Interessante è poi scoprire che quasi un milione di italiani alle prese con questo tipo di ricerca comincia l'indagine da Facebook e non più solo dai siti di operatori specializzati. I risultati dicono che si tratta di persone che, di fatto, portano online il consueto modello del passaparola o la ricerca attraverso la propria cerchia di conoscenze. Chi pubblica o cerca annunci immobiliari sul social network è generalmente un utente alle sue prime esperienze on-line, che tende a voler stabilire un rapporto personale e, nella maggior parte dei casi, ha un’età superiore ai 35 anni.

La notizia non mi sorprende, del resto noto che in generale si presta più attenzione nel momento dell'acquisto del nuovo cellulare piuttosto che nella scelta della casa. La critica non è relativa allo strumento utilizzato (la rete) quanto all'atteggiamento (leggero) mantenuto in un momento importante nella vita di una persona o di una famiglia.

Proprio così? Sì, è la casa dei sogni degli Italiani...

Attraverso l'analisi delle libere ricerche effettuate attraverso il motore di ricerca del portale Idealista.it sono state individuare le 10 tendenze che dovrebbero cambiare il concetto di casa. Nella lista compaiono infissi a taglio termico, pavimenti in resina, box doccia e vasca oltre al mini proiettore da portare di stanza in stanza e un terrazzo arredato con mobili di design... (consiglio a tutti il ripostiglio a soppalco! Ne ho uno nell'atrio notte ed è comodissimo). Dai risultati emerge che se da un lato la crisi e i prezzi alti hanno ridotto i metri quadri che ci si può permettere, dall'altro gli individui vogliono vivere in abitazioni più accoglienti, più organizzate e più economiche a livello di costi di gestione. Sarebbero, quindi, le caratteristiche qualitative a guidare l'acquisto della casa del futuro.

Propongo questi risultati con simpatia (per non dire con ironia). La mia idea di "casa del futuro" è ben diversa. I tempi bui costringeranno i più a rinunciare a fronzoli estetici e tecnologici. Anche se il Legislatore spinge per scelte sempre più ecologiche, la realtà di stipendi bassi e prezzi di acquisto alti è evidente agli occhi di tutti. L'emergenza abitativa esploderà a breve.

La valorizzazione delle caserme dismesse

Tra le misure introdotte dal D.L. 138/2011, la c.d. Manovra di Ferragosto, vi è il provvedimento relativo alla dismissione degli immobili della Difesa. I proventi saranno destinati per una quota del 55% al Fondo per l'ammortamento dei titoli di debito pubblico, per il 35% alla Difesa, mentre per il restante 10% agli enti locali interessati nei processi di valorizzazione degli immobili.
A tal proposito, a mio avviso, dovrebbero essere coinvolti in primis i Comuni affinché predispongano le linee guida per il recupero funzionale delle aree abbandonate (spesso di dimensioni notevoli) attraverso l’elaborazione di progetti unitari di massima, da realizzarsi eventualmente per stralci funzionali.
I Comuni dovrebbero altresì indicare le tempistiche entro cui avverrà l’immissione sul mercato dei sedimi, tenuto conto delle reali esigenze del territorio (valutazione del trend di crescita della popolazione, delle potenzialità produttive…) e in ogni caso escludendo gli inserimenti “massicci”. Devono in sostanza essere evitati fenomeni di “invenduto” o di mera “speculazione edilizia”.
Scomputando gli oneri di urbanizzazione si potrebbe favorire la realizzazione di spazi da destinare ai cittadini quali uffici pubblici, locali per le associazioni… Andrebbe quindi coinvolta la Comunità attraverso concorsi di idee o mediante collaborazioni con le Università.

La pace fra i vari ordini prefessionali in tempo di crisi.

Andrebbe sicuramente a vantaggio di tutti l'armonia auspicata dal presidente del Consiglio Nazionale degli Architetti PPC, Leopoldo Freyrie, con la sua lettera indirizzata ai Presidenti delle categorie professionali che si occupano di territorio e di edilizia. Occorre superare gli attriti per concentrare gli sforzi nella direzione del "fare sistema" perché il momento storico non perdona le vecchie logiche di guerre fratricide. 

Gli immobili in Italia 2011

E’ stato presentato a Roma lo studio “Gli immobili in Italia 2011” a cura del Dipartimento delle Finanze e dell’Agenzia del Territorio, con la collaborazione della SOGEI.

Al di là dei risvolti statistici dell’opera ho molto apprezzato l’ambizioso obiettivo (dichiarato dalla Dott.ssa Gabriella Alemanno - Direttore Agenzia del Territorio) di puntare al “...miglioramento della qualità dei dati che sarà reso possibile dall’istituzione della “Anagrafe Immobiliare Integrata”, progetto che porterà ad una tendenziale coerenza delle banche dati del catasto e della pubblicità immobiliare, permettendo di unificare le informazioni inerenti la proprietà e i diritti reali sui beni immobili con la loro consistenza e descrizione catastale...”. Avremo quindi un Catasto (finalmente) probatorio?

Riporto qui di seguito un altro passaggio saliente contenuto nella presentazione dell’opera: “...importante obiettivo dell’Agenzia riguarda l’individuazione dei fabbricati mai dichiarati in catasto o che sono stati oggetto di variazioni non dichiarate dalla parte, meglio noti come “immobili fantasma”. Attraverso un innovativo processo di fotoidentificazione, basato sulla sovrapposizione delle ortofoto aeree ad alta risoluzione con la cartografia catastale, sono state individuate oltre 2.200.000 particelle di catasto terreni sulle quali sono state rilevate diverse tipologie di manufatti non presenti nelle banche dati catastali.

Su circa la metà di tali particelle, l’Agenzia ha già completato il controllo, che ha portato all’individuazione di più di 560.000 unità immobiliari urbane (di cui per il 35% abitazioni), la cui regolarizzazione ha prodotto un incremento di rendita catastale superiore a 415 milioni di euro. Per le circa 1.160.000 particelle ancora da verificare, è stata avviata una specifica procedura che porterà, con specifico provvedimento, all’attribuzione della rendita presunta sui fabbricati individuati come mai dichiarati in catasto. Ciò porterà ad una migliore coerenza tra i dati amministrativi-censuari e quelli reali, consentendo anche una lettura aggiornata dell’effettivo patrimonio abitativo, che sarà funzionale per le prossime edizioni de «Gli immobili in Italia».

Il processo avviato con la verifica degli “immobili fantasma” sarà di supporto, altresì, alle attività degli Enti locali finalizzate al contrasto dell’abusivismo edilizio.

In tal modo, il progetto “Gli immobili in Italia” proseguirà nel suo divenire con il prestigioso obiettivo di realizzare una più completa e rigorosa conoscenza del patrimonio immobiliare nazionale, rendendo possibili migliori analisi statistico-economiche necessarie per lo sviluppo di sistemi evoluti di governo del territorio...”.

Un coinvolgimento dei Comuni potrebbe ridurre i tempi necessari all’allineamento dei dati. A tal proposito segnalo il protocollo di intesa sottoscritto tra l’Agenzia del Territorio e il Comune di Bari.